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一座楼盘一座城 深度解读上海大体量盘的前世今生

2016年09月01日来源:行业动态责任编辑:zhangyunxiang

随着上海土地供应越来越稀少,今年5月以来地块成交价在不断刷新纪录,而成交的地块面积都小的可怜,最近融信110亿拿下的静安地块面积才3.1万方,只能算是一幅小地块。所以想要买大体量的新项目只能向外看。比如松江9月初将要首开的新城上坤樾山璟里,就是一个建筑面积达63万方的大体量盘,由新城和上坤两家开发商共同开发。

新城上坤樾山璟里是新城的项目,沿水岸设计了5公里的慢跑道,4大主题公园,6个设区客厅,8个街心花园,社区花园、超市、幼儿园和会所都不缺,距离佘山地铁站约800米。还规划了11万方商业综合体,12年全龄教育以及医院。一期主要推出91平3房、115平4房的小高层,叠加别墅户型上叠为120平3房,送阁楼和露台;下叠为126平4房,送花园和地下室,赠送面积诚意满满。

那么,像这样大体量的项目值不值得买呢?

首先不能否认的是拿这种大地块的都是些财大气粗且兼具实力的开发商,目前在上海卖得比较好的大盘有万科海上传奇、金地自在城和瑞虹新城悦庭,他们的开发实力不是那些打一枪换一个地方的小开发商能够匹敌的。

由于大项目从首期开盘到收官的周期很长,这在一定程度上要求这个项目作出民间口碑,培养购房者的忠诚度,相比于传统小开发商卖完走的模式,大体量楼盘就更讲究匠人精神,注重项目的品质。

上海每年都有500个项目起来,500个项目退去,楼市一年就能大换血了,谁还屹立不倒?汤臣一品啊。汤臣一品的体量不大,但这个开发商撑起了陆家嘴,他们的4栋楼2006年入市至今还没卖完,从刚入市13万的单价到今年8月刚卖出的一套单价已经到了23.18万/平。一个开发十年仍在提升资产价值的项目。

汤臣一品这个案例可能不是很合适,但是它是一个经受住时间考验不断升值的一个好案例。为了让当前的户型和装修设计也要让5年或10年后的购房者喜欢,考虑打持久战的开发商就会有更长远的考虑,项目品质就能得到保证。

比如说汤臣一品10年前就考虑到用皮质的门把手、同层排水、智能系统等,到现在也不过时,十年前的外立面到现在也一样具有标志意义。那么我们在看大体量楼盘的时候,也会发现他们的规划同样具有长远的目光。

大体量盘势必会迎来大量业主入住,后期的配套更容易形成规模,促进这个区域经济的发展,能提升这个区域价值的飙升。即便这个项目选址在远离市中心的区域,也不用愁配套、交通等问题,随着项目的成型,各种配套设施都会迅速跟上。

像虹口的瑞虹新城这个超级大体量楼盘,项目总规划建筑面积约为170万方,是上海内环线内最大的一个项目,也是上海人心目中第一个对房子有概念的项目。瑞虹新城这个项目属于旧城改造,因此周边的商业、交通都做了很大的升级,一期规划的瑞虹天地已经有易买得、星巴克、屈臣氏等知名商家入驻,这个55万方的商业配套预期将会打造成上海第二个“新天地”。瑞虹新城现在已经开到了第7期了,周边的名校环伺,拥有“两环、三隧、四轨交”,还有4、8、10、12号线4条轨交。

从最直接的一点讲,资产价值上升的空间,换句话说就是房价。

一期的资产价值上升空间最大,新盘首开时开发商给的价格也是最有诚意的。

万科海上传奇,80万方的住宅和25万方的商业地块,由万科、复地和政府共同开发的一个超大体量的项目,在2009年入市的一个项目,当时开盘价在16000元/平左右,这个项目一开发就是7年,现在已经开发到四期了,目前对外报价是75000元/平,7年新房均价上涨了368.8%。

松江的金地自在城2013年5月首次开盘的均价是18000元/平,当时周边房价是17000元/平,水平差不多,现在金地自在城3期在售的项目37000元/平,涨幅105%。而周边小盘建发玖泷湾2015年首次开盘均价28000元/平,目前的均价在35000元/平,涨幅25%。

瑞虹第7期的产品瑞虹新城悦庭目前的房价已经到了100000元/平,而周边的建邦16区二期目前的均价是82000元/平。

看到这里你就会说,一个卖了3年,一个卖了1年,起步的时间也不一样,怎么能比呢?对啊就是不能比啊,这就是一颗常青摇钱树的优势,他们的项目比你早面世还比你晚售罄,时间就是金钱,这就是大盘的优势之一。

新城上坤樾山璟里此次首开房源同样也会实现价值让渡,再加上目前松江新房市场正处于供不应求的阶段,所以像这样的大盘首开必定受到大量购房者的关注。

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