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楼市新动态:三四线城市也加入了调控行列

2017年03月14日来源:丁祖昱评楼市行业动态责任编辑:jingjing

 春节以来,除海南、安徽、山东等省级出台各种房地产相关政策外,约有9个二线城市出台调控政策,其中包括原有调控政策再升级、整顿房地产市场秩序以及针对土地市场的调整等。另外,有5个三、四线城市也加入调控行列中。节后短短一个多月的时间,又开启了调控的“小高潮”。结合市场情况仔细分析来看,我认为呈现以下三个特征。

 

特征一

  近期仍有部分城市表现突出

  尽管多数城市在经历去年调控后,成交量迅速下滑,但仍有部分城市在2017年前两月市场成交表现突出,例如重庆,2017年前两月住宅成交同比增长73%,而南昌前2月成交近100万平方米,同比涨幅达到104%。三四线城市中,徐州前两月成交同比涨幅超过8成,盐城也同比上涨33%。

  大部分成交下滑城市受到供应不济的影响,主要是因为“限价”政策所致,在导致成交下滑同时,实质还造成新上市项目销售火热,例如路径上海派、晶耀名邸等。因此,当前市场也呈现出买房难和市场成交下滑共存的“奇景”。

 特征二

  三线城市全新加入调控行列

  近一段时间以来,连云港、滁州、涿州、三亚等三四线城市纷纷加入调控行列,其中涿州和张家口都是典型的环北京城市,由于北京房价快速上升导致部分刚需自住客群溢出,炒热了当地楼市。再加上张家口的崇礼区举办冬奥会原因,带来部分投资客户,让市场在短时间内成交和房价上升了几个台阶,调控也在情理之中。而涿州宣布限购以及连云港上调公积金首付,从两个城市目前市场情况来看,“未雨绸缪”的有点早。另外,如今三亚的房价也已经到达2万元/平方米左右,再加上去年以来,整个海南市场明显好转,因此,对三亚的调控也是顺理成章。

 特征三

  二线热点城市调控多次升级已成趋势

  自去年9月份以来,杭州、南京、合肥等城市多次发布调控政策,其中合肥、杭州、南京分别达到5次。具体来看,杭州此次政策力度相对更大一些,一方面把富阳、大江东等成交大户纳入限购范围当中,另一方面提升了外地人购房提高社保年限。总体而言,杭州这次调整,是近几次升级中比较严厉的一次。另外,南昌也在原有的限购上扩大了范围,而这些城市限购的加强都可能会对市场产生较大的冲击。

  除杭州、南昌扩大限购范围外,南京、合肥则把政策调整放在商办改公寓上。从两个城市目前商办市场情况来看,采用类似上海的政策,不一定特别妥当,何况实际情况、背景完全不一样。在之前去库存允许商办改住宅情况之下,两地仍出台这种限制性政策让人摸不着头脑。

  接下来我认为,地方调控还可以在以下三个方面多做尝试:

  第一,仍要发挥税费的长效机制的作用。尤其是交易环节、持有环节的税费调整。例如,通过提高短期交易的税费来增加投机成本,减少投资型需求在市场中比例。

  第二,对供不应求的城市继续加供应,包括从土地源头增加住宅的供地。特别是对目前个别项目销售火爆的城市,供应量更应该放开。另外,除了加快正常供应之外,还应该加快商改住的速度,尽量让市场保持供求平衡的状态。

  第三,对首套自住型的购房群体给予更多的支持。特别是对于购买单价、总价相对较低的刚需群体,在按揭政策方面应延续去年上半年的相关政策,而不应该在整体限贷之下“错杀”这一批需求。

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