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租赁市场迎发展机遇,楼市或分成三轨制

2017年11月21日来源:中国商报行业动态责任编辑:jingjing

受房地产调控政策持续深入影响,楼市中的投机行为已得到明显抑制。与此同时,无论是商品房价格、商品房销售数据,还是房地产开工投资等情况,均出现了明显降温。进入11月后,三四线城市仍然继续加码楼市调控,其中推进租赁市场发展与限售是主流。

值得注意的是,从去年开始,随着住房租赁市场不断的利好政策出台,租赁市场迎来了前所未有的机遇期。在此风口下,房地产市场整体上正在快速进入存量房的时代,房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大变化。业内人士指出,未来我们的房地产市场可以说将演变成三轨制,即市场化商品住房、保障住房和租赁住房并存。而从未来的发展上看,租赁住房的比重会越来越高。

住房租赁市场迎发展机遇

第三方研究机构数据显示,从开发、交易到资管,目前房地产住宅服务市场的整体容量在5.3万亿元左右,其中租赁市场规模为1万亿元。随着房地产市场“转轨”,存量市场快速发展,租赁市场规模也将迅速扩大,据预测,2020年将达到1.6万亿元,2025年将达1.9万亿元,2030年租赁市场的规模将超过4万亿元……

高涨的市场预期从一定程度上来自于租赁政策的支持。在住房体系的顶层设计上,党的十九大报告明确,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

在国家层面,多部门联合出台了发展租赁市场的政策文件。在2016年6月国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后,2017年5月,为了建立购租并举的住房制度、规范住房租赁和销售行为,住房城乡建设部又下发《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,公开征求意见。7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励民营机构化、规模化住房租赁企业发展,并选取广州(楼盘)、深圳(楼盘)、南京(楼盘)等12个城市开展首批试点。

全国多个城市也密集出台培育租赁市场的政策,为“租购并举”政策落地提供了“土壤”。近期,全国有近20个城市陆续出台了住房租赁相关政策,比如北京(楼盘)、杭州(楼盘)等热点城市要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁住房;广东、河北、四川(楼盘)等地开展REITs(房地产投资信托基金)试点,允许商改住,鼓励个人出租住房且有配套减税政策。

据了解,目前还有多家租赁住房企业拟发行类REITs项目,相关产品有望在近期获批。不可否认的是,资产证券化和REITs正成为住房租赁行业金融创新的重要手段,助其开拓融资渠道以及降低融资成本。

除了政策支持外,金融机构的介入也在一定程度上“助攻”长租公寓的发展。截至目前,已有建设银行(601939,股吧)、中国银行(601988,股吧)、中信银行(601998,股吧)等金融机构对外公布了住房租赁市场布局。

“银行机构过去通过开发贷、个人按揭贷款等方式支持开发商建房、个人买房,而在租赁政策的鼓励下,如今则通过支持机构房东、发放租房贷等方式发展租赁业务。”易居研究院智库研究中心研究总监严跃进认为,这是住房金融产品从售卖到租赁的延伸。

未来楼市将成三轨制

在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下,住房租赁市场的发展步伐有所加快。

易居研究院综研中心总经理崔霁表示,从党的十九大报告中可以看出,“房住不炒”的大方向不会改变。也就是说,去投资属性、回归居住属性是必然趋势。那么,如何落实呢?这就需要建立多主体供给、多渠道保障以及租购并举的住房制度,逐步建立房地产调控的长效机制。

在崔霁看来,当前的“四限政策”(限售、限价、限购、限贷)均属于短期调控,而综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产健康发展才是长效机制。事实上,房地产长效机制已经在来的“路上”,比如住房登记信息、土地登记信息全国联网,建立分类调控的土地供应机制以及完善的市场化住房租赁制度等。

链家研究院院长杨现领认为,中国的住房租赁市场将迎来重大改变,并且在政策利好和市场蓬勃的大环境下,万亿元级的租赁市场会吸引更多参与主体,形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。

“中国发展住房租赁市场绝不是短期策略,而是长期战略。”崔霁也表示,过去我们的房地产市场虽说是双轨制,即市场化商品住房和保障住房,但从占比上看,保障房占整个住宅存量中的比重不到10%。党的十九大之后,房地产市场可以说将演变成三轨制,即市场化商品住房、保障住房和租赁住房并存。

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