特色小镇建设如何避免开发商变相“圈地”

  近日，杭州市玉皇山南基金小镇与万得信息技术股份有限公司签署了一份战略合作协议，按照协议，双方将共同发起“山南——万得私募启航/领航计划服务体系”，为小镇内规模以下的私募机构提供募资、投研、人才、终端等方面服务。“许多小型私募基金公司都缺乏资源和服务，在激烈的竞争下发展是比较困难的。”基金小镇管委会负责人表示，如今私募机构数量与日俱增，良莠不齐，在大的监管环境下，更需要对规模以下私募机构进行合规引导和服务支持。

  据不完全统计，国内目前像玉皇山南基金小镇这样已经规划成立的基金小镇有33个。2015年，浙江省政府出台特色小镇规划建设指导意见，提出要在全省建100个特色小镇，引来社会各界极大关注。随后在2016年7月，住建部、国家发改委、财政部三部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出到2020年要培育出1000个特色小镇，此后，一场源于浙江的特色小镇培育风潮开始席卷全国，各地政府纷纷前往浙江学习考察，并出台相关扶持政策。

  数据显示，目前全国特色小镇一共有437个。据记者了解，除了以金融为主导的特色小镇外，还有各种以旅游、历史、文化、制造业、纺织业等主题主导的小镇。2016年下半年，特色小镇成为了继地方传统经济开发区、高新技术园区之外的另一建设风口，甚至受到许多房企的追捧。但也正因为这样，全国特色小镇泛滥成风，房地产化、空心化严重，引起相关部门频频发文规范监管。近期，国家发改委还联合多部门发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》，给特色小镇的建设划下了多道红线。近日，记者实地走访了浙江及广东一带的特色小镇，揭秘特色小镇“特”在哪里。

  浙江样本：产业建镇，政府扮演“店小二”

  沿着杭州市玉皇山南的林荫道路向纵深走去，便来到一处粉墙黛瓦的江南院落群，这是浙江省特色小镇之一——杭州玉皇山南基金小镇。记者在小镇内随处可见衣着考究的年轻人，尽调、投资、收益率等等是他们走在路上交谈的话题，小镇内每一栋独具江南风情的小别墅都是一家金融机构，其中不乏赛伯乐、联创永宣这些规模较大的创投机构。

  据玉皇山南基金小镇管委会方面介绍，基金小镇是从文创产业园的基础上发展起来的，一期保留了一些优质的文创企业，一期和二期既有私募股权类企业，也有做二级市场的企业，三期四期还在建设规划中。截至2017年11月，小镇累计入驻企业2214家，总资产管理规模10405亿元，投向实体经济资金总额3408亿元，投资项目总数1324个。其中投向省内资金924亿元，实现税收20.1亿元。

  2015年7月，安丰创投从写字楼迁至基金小镇，公司董事长阮志毅在这里最直接的感受是，一切行政工商事务都变得简单了许多，“这里的人都懂创投行业，办理相关事务沟通起来容易多了，大大提高了办事效率。”至今，安丰创投一共发了17只基金，管理规模超30亿元。而在玉皇山南对冲基金投资管理公司首席风控官张金君看来，小镇的集群效应有利于促进他们的业务交流和合作，他们还会经常参加小镇举办的活动来拓展业务和人脉资源。

  为何在此发展基金产业?玉皇山南基金小镇管委会办公室主任吴青松指出有多个考量：一是浙江发达的民营经济;二是浙江有很多有价值的投资项目和标的;三是浙江有省市区三级人才政策优势;四是小镇给予产业链完善的配套和服务。对于基金产业而言，这些要素基本解决了入驻企业的募资、投资、人才等方面的问题。

  记者走访了解到，尽管浙江的基金公司众多，仅私募股权投资基金在浙江就有上千家，但是这些基金整体规模都不大，管理规模在30亿元以下的为多，因此，以基金小镇为载体的产业聚集和产业服务在很大程度上可以支持这些基金公司发展壮大。

  同样作为浙江的7个优秀小镇之一，余杭梦想小镇则是杭州创业团队和创业孵化器的聚集之地。小镇也是一个庞大的江南院落群，表面看起来冷清，可每一扇竹门竹窗里都是埋头干得热火朝天的创业者们，连小镇内的星巴克都坐满了热烈讨论业务的创业团队。

  “这里基本上是拎包入住，我们只需要专心做产品和市场，其他的事情小镇都可以解决。”互联网金融企业铜掌柜公关总监王辉说。据他观察，目前越来越多创业者申请入驻小镇，小镇也在吸引越来越多从外面来的中高端人才入驻，“我们公司的本地人只有20%左右。”

部。2014年阿里巴巴上市，使一批在阿里巴巴工作的人实现了财务自由，这些人变成了投资人或者创业者，而梦想小镇则成了不少阿里系创业者的落脚之地。

  梦想小镇一位负责招商的工作人员告诉记者，小镇的主要招商对象是孵化器，且是那种有天使投资、招商团队和行政团队的孵化器，孵化器要保证三年后有项目孵化成功，否则要扣取保证金。而梦想小镇的发展依托于被称为浙江“四系”的浙大系、阿里系、浙商系和海归系所提供的技术、资金和资源。

  据了解，梦想小镇两年多来投入了三十多个亿，但这些创业团队显然不会在短期内产生税收，上述招商人士表示，梦想小镇追求的是对周边的辐射和带动作用，而这一点王辉感受最为深刻。“余杭以前一直很落后，交通不便周边荒凉，房价也很低，自从梦想小镇在这里落成，现在许多线路都通到这边来了，周边的房价也随之攀升。”作为土生土长的余杭人，王辉目睹了梦想小镇从落成到发展对周边带来的变化。

  记者连续两日的走访了解到，浙江的这两个小镇实际上采取的是“政府搭台、企业唱戏”的模式，围绕某个特色产业搭建一个产业园区，再向园区引进资源、资金和服务，支持园区内企业发展壮大。

  佛山样本：龙头企业 辐射带动产业链形成

  有别于浙江有着强烈政府规划和主导色彩的特色小镇，广佛一带的特色小镇则是我们通常理解中的行政建制镇，这符合国家对特色小镇的定义，在指定城镇的特定区域以特色产业集聚发展为特征，融合产业、文化、生活等功能的重要平台，是“宜创、宜业、宜居、宜游”的新型发展空间。

  在住建部公布的127个中国特色小镇中，佛山北滘镇以广东第一名的成绩入选首批特色小镇。在南行驶发现，路上跑的一半都是大型货柜车，这些车来回进出于周边的工业园区，一派热火朝天的模样。行至105国道与三乐路交汇处，便是投资近30亿元兴建的美的全球创新中心，而在其周边不远处则是中国慧聪家电城、广东工业设计城。记者环绕北滘镇一圈发现，这里汇聚了美的、碧桂园这两个世界500强的千亿级企业，还有惠而浦、万家乐、万和等家电企业环绕周边。

  据了解，北滘作为中国家电制造业重镇，拥有家电及配套企业近900家，家电产业年产值近千亿，占全镇总产值的70%左右，值得一提的是，顺德区30%的上市公司都在北滘。北滘镇镇长王崇曦曾表示，北滘特色小镇第一个特质是智慧型城镇，北滘将把家电产业的优势和“智慧家居智能制造”融合，以此形成独具特色的产业集群。

  记者采访了解到，在这个产业集群中，美的等大型家电巨头还辐射和带动了上下游企业的发展。“我们原来是给美的做项目的，美的是我们的大客户。”隆深机器人管理部副部长陈日腾接受记者采访时说道，北滘镇内有很多围绕家电企业做上下游配套的中小企业，此外，很多从美的出来创业的人也会首选北滘。

  据陈日腾介绍，美的全球创新中心内有不少美的内部创业项目，“美的鼓励内部员工创业，公司会给员工提供设备来做研发，有好的项目和产品美的也会投。”据了解，隆深机器人的创始人也是从美的出来的，当初之所以选择北滘，是因为北滘可以便捷地获取生产研发所需要的各种要素，“这里有广东工业城，里面很多公司做工业设计的，周边还有很多配套的工厂，产业链很完善，一个镇就可以找齐所要的东西了。”

  在住房城乡建设部公示拟入选第二批全国特色小镇的名单中，广州番禺区沙湾镇入选其中。据了解，沙湾镇的两张名片是珠宝产业和历史文化，珠宝产业则以沙湾珠宝产业园为载体，打造珠宝玉石首饰的特色产业基地，而历史文化则以沙湾古镇、宝墨园等景区打造文化生态旅游产业。

  在前往番禺沙湾古镇途中，记者发现古镇周边有好几个旅游景区，如滴水岩森林公园、宝墨园等，旅游资源比较集中。在沙湾古镇内，记者看到了“石阶石巷”古村落格局保存完好的岭南古镇，这里有大量明、清、民国时期的祠堂、庙宇和古民居，还有镬耳屋这类记录当地民俗风情的古建筑，吸引了不少游客前来观赏。

  记者在采访中发现，古镇内的一些商业摊位多由古镇周边居民经营，售卖的大部分是当地的特色小吃和工艺品。古镇内部分民居仍有本地居民居住，每逢周末，他们就会在家门口摆摊做点小买卖。“这里很多房子都租给别人做生意了，有一些是我们自己住的，我平时就在家里闲着，到了周末就出来卖鹌鹑蛋。”一位在家门口卖烤鹌鹑蛋的本地居民吴女士说。

  像吴女士这样在自家门口做生意的人一条小巷中可以看到五六个，还有一些直接在家里开起了家庭饭馆，接待外地游客。据了解，这成了他们重要的经济来源，而古镇内的商业也一定程度上解决了当地人就近就业问题。数据显示，沙湾古镇去年全年接待游客132万人次，旅游营业收入增长20.4%。

  特色小镇要念“产城融合经”

  据记者了解，在这一轮红红火火的特色小镇建设浪潮中，有一些房地产商也积极提出参与到特色小镇的开发建设中，很多人担心这会变成新一轮的圈地运动。根据克尔瑞咨询信息，华侨城、碧桂园、绿城、华夏幸福以及深圳地铁、恒大地产和宏泰产业等一批领先房企已经着手布局特色小镇，正在打造中国的“小镇计划”，尝试通过“造城计划”寻找新的业务增长点。

  但是，国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任沈迟在接受媒体采访时表示，不主张房地产商参与进来，因为特色小镇首先强调的是产业基础，是一个产城融合的概念，而不是单纯的房地产项目。他还表示，并不反对房地产商作为社会资本进入，但要转换为做实业和产业的身份。

  一名基金小镇运营人士向记者透露，自己在调研其他基金小镇时了解到，有些基金小镇的大股东就是地产开发商，最终的目的还是为了出售物业获利。“我之前调研过一个基金小镇，他们的大股东是一知名开发商，小镇特意选址在***，一来考虑到让富人来理财，二来考虑到这些物业以后要卖出去的。”该人士说。

  该人士对记者表示，地产商最终以盈利为目的，即使不将物业出售变为自持，也始终会采用市场化的租金水平。这也是阮志毅选择由政府建设运营的山南基金小镇的原因，“租用私人物业的弊端就在于，涨租后搬也不是不搬也不是，但在这里我就不用担心涨租的问题，只要安心做好业务就行了。”

  事实上，随着特色小镇越来越多，终究要面临如何“特”而不“滥”，以及可持续发展的考验。据不完全统计，仅基金小镇目前全国就有33个，这些小镇多数都有较好的景观条件，落地优惠以及税收优惠政策是标配，而仅在浙江省内，就有5个，可见竞争非常激烈。

  在浙江省对省内特色小镇的考核中，曾经的浙江特色小镇之星南湖基金小镇就被落入“警告小镇”名单，而宁波梅山海洋基金小镇则被评为“降格小镇”，他们存在的问题大多为项目推进慢、基础设施建设落后、规划定位偏离、产业空心化等。

  2017年8月，住建部公布第二批全国特色小镇名单，而相比第一批全国特色小镇名单，该批次名单在对外公布时增加了一份“专家组对第二批全国特色小镇的评审意见”。在评审意见中，专家们强调“要突出特色产业、做大做强特色产业，实现产镇融合发展;要加强镇区的特色风貌塑造;要提升规划编制质量”。中国社会科学院城市发展与环境研究所所长助理、执行研究员李学锋透露，其所在的团队目前正在建立一套全国特色小镇考核评价体系，并有了一些初步的成果。

  作为积极参与特色小镇建设的社会资本，盛世投资在今年7月与中华社会文化发展基金会协议共同推进铁道兵军旅文化特色小镇项目落地，盛世基业合伙人吕海彬接受记者采访时表示，特色小镇在建设过程中一定要做到产城融合、平衡发展，“‘产’是灵魂，‘城’是肉体，二者缺一不可。只有‘产’，缺乏稳定消费人群，商业配套设施很难发展起来，小镇生活不便利;只有‘城’，没有嵌入的落地产业和文化底蕴，容易出现‘鬼城’。”