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小心套路!共有产权养老院藏猫腻

2018年03月15日来源:北京商报行业动态责任编辑:jingjing

关于大多数人来说,本人一辈子的积存可能有相当一局部都是留做养老运用,但是,近年来市场上却屡屡呈现商家企图用各种“花样”从中牟取不法利益的状况。日前,有知情人士向北京商报记者透露,有开发商打着共有产权养老社区的旗帜在京销售类商品房的项目。就此,记者经过网络等多渠道循线找到了知情人士口中的名为“迎福园”项目,并与该项目工作人员获得了联络。据引见,迎福园的购置方式、产权分配比例等中心内容,简直完整“复制”了去年底北京市多部门结合披露的、位于双桥的全市唯一共有产权养老试点。就此,北京市民政局相关担任人明白,迎福园不是北京所批准的共有产权养老试点项目,假如依照这一方式销售应该是违法的,目前市民政局正对此项目停止调查。

“复制”试点形式

“迎福园项目产权一切方式固然是国度新推出的‘共有产权’形式,但实践上就和普通商品房一样。”这是迎福园售楼处工作人员在向北京商报记者引见项目状况时重复提及的一句话。

依据迎福园的宣传单页引见,该养老社区占地216亩,位于南五环和南六环之间,间隔市中心18公里。

据上述工作人员引见,迎福园养老社区每栋楼根本都是6层、2个单元,现阶段其中共有两栋楼中共7层对外出卖,户型分别约为78平方米和46平方米,售价统一为4.3万元/平方米,带家具家电及平装修、民水民电。“以此计算,该项目的单套售价主要在180万元、330万元左右。低于周边二手房价钱1万多元/平方米。如今,项目曾经进入预订排号阶段,定金为50万元/套,同时如今预订还能够参与20万元抵30万元房款的活动,即一共预交70万元可抵扣80万元房款。”该工作人员表示。

在提到迎福园最为关键的“共有产权”形式时,迎福园的“口径”与此前多部门引见的试点项目一模一样。但是,上述市民政局相关担任人明白通知北京商报记者,截至目前,本市正式发布的共有产权方式出卖的养老项目有且只要一个,并非迎福园。

北京商报记者从上述工作人员提供的购房合同局部文本中发现,合同提出:“甲方(企业)保证乙方(购房人)入住时间、为乙方办理共有产权网签时间均为2018年8月30日前,为乙方办理共有房产的不动产权证时间为2020年12月30日前,其中共有产权甲方占5%,乙方占95%,乙方获得的共有产权可办理不动产权证,可出租、可转让、可继承。”该工作人员直接表示,企业所持有的5%产权对购房人没有任何影响,出租、出卖价钱没有限制,企业也不从中分红,这和国度肯定的共有产权住房略有不同。此外,这位工作人员还提示记者,购置该项目不受现行限购政策限制,也不归入在京购房记载。

不过,北京商报记者也发现,依据迎福园工作人员描绘,该项目的运营形式与双桥恭和家园试点存在一定出入:前者固然需求购房人至少一位男60岁、女55岁以上亲属,而且需由民政部门开具证明,详细寓居人并不做请求也不会停止监视,其他没有任何必需交纳的费用;但后者明白请求每套房必需至少有一位60岁以上老人寓居,在此根底上,每个月购房人还必需交纳3000元的效劳费。

土地性质存“疑点”

与试点“巧合”的共有产权形式并非迎福园唯一的“疑点”。

在解释迎福园销售房屋的不动产权证为何只要50年权限时,上述工作人员表示,由于项目所在土地的性质为养老用地,这种土地产权只要50年。

去年2月,市民政局、市住建委曾在结合印发的《共有产权养老效劳设备试点计划》中明白,支持乐成老年事业投资有限公司应用朝阳区双桥地域的恭和家园养老设备建立用地,探究共有产权养老效劳设备形式。

但是,北京商报记者在合同文本中发现,合同第一条就明白表示,迎福园居家养老社区位于大兴区亦庄博兴五路与凉水河一路交汇处X6M1地块。就此,记者咨询了多位房地产业界人士,并从百度百科查找发现,在地块编号中,M指代工业用地,而M1即一类工业用地,定义为对寓居和公共环境根本无干扰、污染和平安隐患的工业用地,其中并不包括养老用地,触及养老用地的土地主要是含R、A编号的地块。因而,在这一地块开发共有产权养老房显然与所在地块的土地性质不符。

而且,北京商报记者还发现,早在2013年时就有多家媒体曾报道,中国(大兴)设计瑰谷在大兴区规划了“一谷五园”,其中亦庄西曼设计园就位于北京经济开发区亦庄开发区路东区X6M1地块。

依据彼时的公开音讯,中国(大兴)设计瑰谷的功用定位是盘绕服装产业、电子信息和汽车产业等范畴,搭建高技术企业研发和消费平台与效劳平台,推进国际高技术研发、消费、效劳开展和协作的高科技产业园。园区由西曼公司经过“边建立、边培育”停止开发,估计总投资21亿元,2018年园区投入全负荷运营,西曼集团总部和工厂搬至亦庄,各类研发和消费企业100-200家,停业收入46.85亿元,上缴各类税收3.34亿元。

共有产权≠房地产

近年来,不少被养老行业称为“业外资本”的企业集中入局北京养老市场,欲提早落子这一潜力宏大的新蓝海。而另一方面,共有产权已成为各地房地产市场中兴起的“新热词”。依据《北京市共有产权住房管理暂行方法》,共有产权住房是指政府提供政策支持,由建立单位开发建立,销售价钱低于同地段、同质量商品住房价钱程度,并限定运用和处分权益,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

养老和共有产权分离,一种新产品应运而生。2016年,市民政局、市住建委结合印发《共有产权养老效劳设备试点计划》(以下简称《计划》),共有产权养老设备的形式则被定义为居室分割定向出卖、公共效劳空间持有运营、限龄人群寓居。

值得留意的是,关于共有产权养老居室的买卖,市住建委房屋市场管理处处长倪娜表示,这类项目将不受北京现行普通商品房限购政策影响,“除寓居老人的条件外,购房者只需契合北京户籍居民、持有北京工作寓居证、在京连续交纳五年社保或个税其中一项条件即可。而且,具有共有产权的居民不影响继续购置普通商品房的资历;另一方面,曾经在京具有房产等也不会影响契合条件的居民购置共有产权养老居室”。倪娜表示。

在业内看来,由于不少养老相关产业都存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的状况,因而,局部资金实力不够雄厚或接受风险才能相对缺乏的企业,一直对投资这一范畴较为慎重,浅尝辄止的状况也时有发作。因而,共有产权等形式应运而生,为“利益导向”的社会资本提供了更多的可能。

北京市民政局副局长李红兵直言,养老效劳范畴中,投资方在土地购置、设备建立等方面的大量投入,给后续的管理效劳带来较大担负,直接影响到效劳质量。共有产权试点释放了社会资本的活动性,能够使投资方快速收回重资产投入,“轻装”展开养老效劳,预期将激活养老效劳市场,吸收更多社会资本进入养老效劳业。不过,也有业内人士表示,由于共有产权养老填补了行业空白而且打破了现行政策,试点推进需慎重停止。

详细到社会资本关怀的共有产权养老试点项目的土地运用方面,北京市规划疆土委副主任谢俊奇表示,恭和家园项目的用地性质是养老而非房地产,享有运营性养老用地政策,不适用于房地产的土天时用政策,“不过,购房者具有养老居室50年产权包括的是95%份额内的房屋一切权和土地运用权,不动产证办完后能够停止抵押”。谢俊奇表示。

新试点落子通州

依据《计划》,北京此前唯一“获批”的共有产权养老试点是位于朝阳区双桥的双桥恭和家园项目,该项目是乐成公司应用自有土地修建的。

日前,乐城老年事业投资有限公司总经理高峻松向北京商报记者独家透露,继此前北京肯定了全市首个位于朝阳区双桥的共有产权养老院试点后,日前本市正式肯定了这类试点项目的下一步扩围方案,即在通州区半壁店区域建立全市第二家共有产权养老院,估计今年开工建立,2020年完成入住。据悉,在这两家之后,相关部门将会对试点形式和效果停止剖析,估计短期内可能不会再随便拓展其他试点。

高峻松引见,位于通州区半壁店地域的新试点曾经经过了“一会三函”中的“一会”。据悉,所谓“一会”就是指市政府召开会议集体审议决策,“三函”则包括前期工作函、设计计划检查意见以及施工意见注销书三份文件。

详细来说,新试点中备受消费者关注的新试点产权分配方式根本肯定,即复制现有试点的形式,由企业和购房者分别占有5%和95%,购房者将拿到50年的共有产权不动产证。

而且,与双桥项目相似,消费者在购置了半壁店试点的房屋后,依然能够取得共有产权不动产证,即所谓的“大产权证”,产权期限为50年,其中企业持有房屋5%的产权,个人持有95%。而关于新试点的出卖出租,高峻松表示,应该根本与双桥项目相似,过户后,购房者可随时出租、出让,价钱随行就市,买卖都不受北京现行普通商品房限购政策限制。“目前,双桥试点项目出租、出让的需求还不多,仅有2-3户提出了将居室出租的意愿。”高峻松表示。

关于新试点的房价,高峻松估计应该会比双桥项目稍高一些,根本同等于半壁店周边普通商品房价钱,不会构成价钱洼地。据悉,目前试点所在区域周边新建商品房售价普遍在6万元/平方米左右。在高峻松看来,最终决议半壁店项目的售价主要包括建立本钱、周边市场价钱以及关于共有产权形式的承受度等。

在此根底上,半壁店试点的户型范围及每户总价也会拉开一定的差距,两居室、一居室和单间户型各占1/3。“经过对双桥试点项目的研讨我们发现,购置共有产权养老院的老人普遍倾向于选择两居室的房间,因而半壁店的两居室项目占比有所进步。”高峻松表示。

此外,共有产权养老院每套房必需寓居一位60岁以上老人的规则,以及每月必收的效劳费依然持续,但价钱能否维持3000元/月的程度还需求进一步论证再肯定。

还有知情人士向北京商报记者表示,与双桥是企业自持用地不同,半壁店项目的土地是国企的存量用地,是经过公司协议出让的。将来北京可能将会研讨探究土地“有条件”地经过招拍挂市场出让,建立共有产权养老院的新形式。

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