不一样的楼市冻结：开发商降价百万 买家大出血止损

    香港楼市再一次成为了焦点。

  进入炎炎酷暑的8月，香港的楼市却没能延续此前的火热。市场上一系列变化似乎预示着——这个全球第一豪的房产市场正在急刹车。

  《南华早报》在近期的报道中写道，早已习惯了供应紧张下的房价不断上涨、贷款成本低廉和竞争激烈的市场正在起变化，香港房产的订购热潮正在消退。

  1突然“毁约”，买家不惜损失几十万

  进入2018年，政策收紧导致内地一二线城市房地产被冻结。这股风现在吹到香港了。

  根据《南华早报》的报道，7月以来，香港罕见地出现多起购房毁约案例。

  两周前，已经定下新界大埔一处价值725万港币房产的买家，突然于上周四提出取消认购，等于说买方将拿不到已经交付的5%的定金，相当于362，700港元(约合31.6万人民币)!

  无独有偶，位于马头角的一处项目也被爆料，买家于7月底退还了4月份签订的合同。买方因取消交易面临超过200万港元的损失。

  而相对管控更严、价格更高的二手房市场也被波及。上周，位于九龙红磡的海滨南岸社区一栋约55平方米的二手公寓楼交易被买家终止，买方损失了近40万港元定金。

  一毁约就损失几十万，甚至百万?这相当于一个普通香港人一年甚至更久的工资。这些买家是脑袋秀逗了吗?

  没这么简单。

  在人们忙着取消订单时，开发商们也没闲着，正考虑着给新房降价。

  香港最大开发商——新鸿基已将其中一个项目的房屋降价出售，这是不到一个月内这家开发商第二次降价。经过价格优惠后，这处位于九龙区南昌MTR站的房产已经降到2.4万港币/平方英尺，比去年12月上一批销售时的价格降了10%!

  有迹象显示，其他开发商也将在不久之后追随新鸿基的步伐，对新房打折。

  看明白了吧?香港买家也很精打细算，如果他们没有违约，签约后又碰上开发商让利10个点，他们就等于净损失了两倍于违约金的钱。若违约能让他们在付出少得多，拿计算器算一算都知道这样最划算。

  高力国际的报告中还道出了另一个影响香港楼市的因素起了变化：来自中国内地的购房资金正在急剧下滑。2018年上半年，中国内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元，而去年全年的数字则高达70亿美元。

  这样看来，开头说的异动就在于此。

  买房热潮正在退去，此趋势下，香港8月的销售数据并不乐观。据香港经济日报报道，截至8月15日，房屋买卖情况较7月同期明显下跌，预测8月的整体销售量将环比下跌17.3%，连续两个月下跌。

  2四面楚歌，这个夏天很难捱

  警钟已经敲响。

  当下，留给香港楼市的舒展空间，逼仄得如同楼宇深处成千上万的“笼屋”。

  内外交困，双面夹击，是8月香港楼市的真实写照。种种异动下，这个夏天，香港楼市有点难过。

  楼市政策重拳之下，买卖双方博弈，总有一方要先认输。

  (1)开发商的算盘

  今年6月，香港房价第27个月上涨。与此同时，“空置税”靴子落地。凡是空置6个月以上的一手住宅，需缴纳楼价5%左右的空置税。据报道，香港今年大约有9000套这样的新房。

  随后的两个月时间里，曾经捂盘惜售，坐等房价上涨的开放商，一改往日的淡定，纷纷降价打折。否则，手里多拿一套房，就要多交几十万的空置税，而且是现金。

  危机时刻，现金流最重要。哪怕是房价连涨27个月，重拳之下，也得服软。此时，手持数套新房的开发商，可比手持现金的买家着急多了。

  于是，我们看到越来越多的一手房，降价出售。更有买家频频毁约，不惜损失5%的定金，伺机而动，渴望等来更大幅度的减价。一套800万港币的房子，5%的定金，也有40万港币。2017年，香港人均收入33万港币，全球排名第18，却不及部分买家舍弃的那份定金。

  (2)特区政府的辣招

  与6月份的空置税一同落地的，还有其他五项措施，最终目的指向同一个方向：控制房价过快上涨，增加房屋供应量。其中一项有立竿见影之效。

  新政规定，香港的居屋单位将按评估市价的52%出售，而不是原来的70%。这就相当于打五折出售。香港的居屋，是“居者有其屋”计划的简称，由香港房屋委员会兴建，并以低价出售给低收入市民。一手居屋的业主只要向政府补交完地价，便可在公开市场转让。

  新政出台后，二手居屋出售价格大幅下降，元朗区、屯门区、黄大仙区7月销量下跌超过五成，卖家出售意愿减弱，很多买家则寄希望于楼价继续下调，暂时持币观望。

  除此之外，香港今年上半年新建住宅开工量大幅上涨，相当于去年全年的86%，今年的整体新建住宅量有机会回升到2016年的高峰水平。这也给了更多观望者们继续等待的理由，期望未来更多住宅的上市，能够缓解房价的上涨势头。

  今年政府推出的楼市辣招加速了新楼盘的抛售，而在美联储加息影响下，银行陆续加息造成居民购买力下降，则是对香港二手楼市的重重一击。

  (3)银行收紧银根

  8月7日开始，香港多家大型银行将按揭利率上调10个基点，房贷利率增幅创五年来最大政府。这个全球房价负担最重的城市，或将告别长达十年的低息时代。业内预计，未来一段时间，香港按揭利率还将继续上升，瑞银甚至预计上升幅度达到50-75个基点。

  目前，汇丰、花旗、渣打、中银香港等银行按揭贷款利率约为2.25%-2.35%。这次上调，最主要的原因是美联储加息，和全球信贷成本上升。

  由于港币与美元实行的是联系汇率制，为了防止金融大鳄做空港币，美联储的每一次加息，香港金管局几乎都会立刻跟随。随着美联储步入加息周期，香港也不例外。而这一次，香港的房贷利率，也出手了。

  房贷的利率变化，意味着每月还款额增加，而每月还款额又与家庭收入牢牢挂钩。若年底再加息25个基点至2.5%，相当于家庭月收入需增加3%，才能申请到与原来同样额度的贷款。但香港2017-2018年度公务员薪资仅增长2.94%……

  居民按照现在的收入涨幅购房，购买力将大大减少。过去可以购买500万的房子，加息后，以现在的收入已经无法获得贷款。如此一来，二手楼交易大受打击。目前香港市民的置业购买力指数在第二季度已经下跌至74%。未来房贷利率再次上调，购买力继续下降是确定之势。

  (4)租金回报率不断走低

  内外交困下，香港的租金回报率不断恶化，再加上贸易战带来的不确定性，让更多的投资者望而却步。

  在香港的私人住宅物业中，各类户型里租金回报率最高的，是实用面积431方呎(相当于40平米)以下的单位。据差饷物业估价署的统计，今年6月份的租金回报率约2.6%，创下历史新低，其他面积的房产回报率也创下历年最低。

  租金的涨幅，远远赶不上房价涨幅，回报率下降，也让众多期望以租养贷的投资者，不得不继续持观望态度。

  中国与大洋彼岸的美国，贸易冲突不见缓解，对香港贸易和经济的冲击也持续加大。今年第二季度，香港的货物出口增幅受贸易冲突的影响，较第一季度有所放缓。

  笼罩在香港未来的不确定性，更是阻挡投资进入香港市场的一座大山。

  3香港楼市的拐点已至?

  香港已经连续八年稳坐全球房价最贵、最难负担的城市宝座，按照平均收入计算，本地人不吃不喝18年才能买得起一套房。拿全球热门投资国家的房价涨幅和中国香港比，2006年至2016年，香港的房价涨幅更是远远超过了其他国家：

  但由于上述的内忧外患，香港的楼市正在经历一场大洗牌。

  年初至今，人民币兑港币贬值也已累积达到了4.9%，加上中国内地资管日益趋严，来自内地的资金在减少;

  加息导致利率收紧，借贷成本增加的情况下，香港全境的资金流动性进一步紧缩;

  贸易战带来了不确定性，让人对香港楼市未来的走势不太乐观;

  香港政府祭出限制策略，意欲抑制楼市的热火……

  面对风云突变的香港楼市，多个机构下调了香港下半年房价的增长预期。据彭博行业研究分析，年初至今香港楼市已上升13.8%，预计下半年升幅放缓，全年最终将上涨15%。同样有如此预期的还有瑞银。

  而瑞银进一步预测，到了2019年，受到预期的加息影响——在不久的将来抵押贷款利率将增加75个基点——香港房价将下跌5%至10%。

  更令人担忧的是长期的走势，因为虽然人口密度极高，但香港已经开始面临人口增长率下跌的困局。

  首先，香港的生育率是全球倒数第一。香港不是穷人的天堂，生活成本太高，导致养育儿女的花费香港若在全球称第二，没人敢称第一。香港媒体曾报道过一个月入7万的香港家庭，养了孩子以后，整个月省下的钱也只剩1500。

  所以新生儿童在香港是逐年递减的趋势。

  其次，拿香港永居的内地人(香港称作“新移民”)人数也下降。2017年中期至2018年中期，永久居民证获取人数降至2014-2015年以来的新低。香港在内地人看来，优势被生活压力所取代，随着越来越多其他的选择，香港的魅力减退了不少。

  与此同时，香港本地人也在流失。有移民海外意愿的香港人数在2017年大增，其中，希望移民加拿大的香港人同比增长30%。生活压力正在一点点挤压着香港年轻人的生存空间。

  短期政策的效果显著，房价和销售双双受到影响。而长期来看，竞争力不断下降的香港有了初老的迹象，若特区政府无法摆脱盘踞于香港头上的这层乌云，对它的房价将会是剧烈的打击。

  于普通人而言，香港的房价实在太高了，若非有需求(避税、儿女教育、享受购房优惠)，肯定暂时不会买。显然，2018年，这座城市的资产价位已经来到了一个高点，甚至可能是之后一段时间里的最高点，到了2019年，香港房价的趋势将会改变。

  而此时，两类资产需谨慎投资：香港开发商的房产股，以及香港的房地产信托(REITs)。

  这个全球房价最高的市场正在踩刹车，它的力度会有多大，能抵消27个月以来高速上涨的惯性作用么?