揭秘虹口凉城新为啥没拍到10万/㎡？

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如果说五六月份外环外集中拍地是“前戏”的话，那么今天在雷雨中诞生的虹口凉城，该让魔都楼市进入“高潮”了吧？

7月14日上午，虹口区凉城新村街道073-06号地块正式开拍，15家房企现场竞价，最终新城以37亿元总价拿下，溢价率77%，楼板价67409元/㎡，可售住宅部分楼板价约7.4万/㎡，与大宁金茂府去年开盘价格基本接近。

一直在围观直播的小编，当听到37亿“终止”时，被惊呆了。之前业内盛传该地块楼板价会妥妥超10万/㎡，为何最终楼板价止步于6.7万/㎡便草草收场呢？

原因一：地块指标太严格

（1）5.5万平方米小体量，容积率2.75，大概只够盖四五栋高层；

（2）100 m²以下的中小套比例加码至70%，比周浦比例还要高；

（3）15%住宅自持租赁、5%保障房、5%商业配建及不低于2000方的社区行政、医疗卫生设施配套，自持成本高。入市后可销售面积仅39167m²，占总建筑面积的71%；

（4）住宅套数下限450套，全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上；

（5）限高90米、限低24米，导致多层类别墅产品无法开发，无形中压缩了溢价空间。

原因二：地块周边环境欠佳

虹口凉城板块虽然与新静安大宁板块相距不远，按理说可以近水楼台先得月，但目前配套相对老旧，附近洗车店、物流、广粤副食品市场、建材市场，人流多杂。这与近两年主打高端豪宅的大宁板块有一定落差。

该地块附近虽然有大宁国际小学、虹口高级中学等多所名校，但暂时并没有划定其对口学校。缺少房的诱惑，房企竞拍积极性受到影响。

该地块距离1号线上海马戏城站约2公里，出行全靠公交和自驾，交通相对不便。规划的19号线会经过广粤路，2025年通车后将改善区域交通条件。

另外，想要拿地的房企也清楚，虹口历史故事挺多，而凉城板块本身历史底蕴有限，没有太多人文故事“可讲”，对定价支撑力度不够。

原因三：八月份还有更好的地出让

记者注意到，5月份周浦竞拍时，一路之隔的阳光城和世茂都参与；宝山顾村，附近的金地和中铁建也都轮番竞价；轮到今天的虹口凉城，华发、金茂也来了，自己的项目靠近新，参加竞拍的目的不言而喻。尽管如此，77%溢价率还是远远低于前两块地。

据上海土地交易市场数据显示，该地块领取申请表30人，但实际到场竞价的只有15人，比预料的少很多。6月被普遍看好的虹口地块，为啥一半人临阵放弃呢？原来是被静安中兴地块“截胡”了。

虹口凉城“准”拍卖的前两天，静安区扔出来一个重磅炸弹——静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块将于8月17日开拍，地块建筑规模逾10万平方米，住宅占比达到90%，底价46亿元。论地段、论规模、论配套、论升值潜力，静安中兴地块都甩开凉城地块好几条街！

原来“高潮”还在后面，保存实力8月再战应该是很多房企不谋而合的想法。

搜狐焦点网认为，虹口凉城该地块先天条件并不算很优越，后天各种要求又太严格，6.7万/㎡的楼板价完全是被人为“压”下来的，总体来看还算合理，新城拿下该地块开盘保本价12万应是大概率事件。

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