成都最后一场限价土拍 电建、中旅、保利补仓背后的投拓局

欲求坐稳多维度的房企之最，保利在土地市场中继续疾走。

自本批次土地完成出让后，成都结束了为期3年的“双限政策”，土地市场将回归“价高者得”的模式。

10月26日，成都最后一次采取“限价竞买+抽签竞得”的土拍拉开帷幕，本次7宗地块的出让不仅取消了住宅清水限价，还打破了此前延续的“双限”制度，仅保留了土地最高限价。

从结果上看，7宗地全部达成交易，总用地面积达28.79万平方米，规划建筑面积超64万平方米，成交总金额约68亿元，平均溢价水平在8.33%。其中4宗地块达到触顶摇号，甚至出现逾40家房企哄抢一宗地的情况，最终地块分别由中国电建、中旅集团、保利发展以及杭州坤山企管斩获。

观点新媒体了解到，本次供地结束后，成都的土拍规则将重回“价高者得”的时代，这也意味着“双限”政策对市场调控目的已经达到。而在此时放开土拍规则，无疑在为在帮助“理性”的市场找回一些“热情”。

终场收工

2020年是成都土拍双限元年。在这一年10月，成都诞生第一批“限地价、限房价”的土地，正式开启“双限地”时代。到了2021年，集中土地供应格局建立，双限的土地再被贴上“集中供应”的标签。

2022年随着房开市场的持续触底，重点城市集中供地政策也开始逐步松动。到了今年9月，成都住建发布通知，放宽了限购区域和限购面积，还取消了对土地及建成商品房的限价，后者改为由企业根据市场情况自主定价。

而从成都近期挂牌出让的地块中，也能看到落地执行“取消地价上限”这一政策的反馈。10月23日，该地挂牌7宗地块的竞拍方式，已从本次土拍的“限价竞买”更改为“竞地价”。

虽然集中土地供应、双限政策对于市场的调控使命已然完成，终场收工的局面已是定局。而对于房企来说，再次放开的政策既是机遇，也是挑战。

土拍市场恢复“价高者得”，房企在面临热门地块时，其溢价空间将会进一步拉升，更考验着开发商的产品力以及经营能力。此外，各地楼市尚未出现实质性转暖，规则调整也很难带动市场情绪转变。

作为取消限价前成都的最后一场出让，本次土拍的多数地块均发生触顶成交，不难看出，放松的政策环境，的确调动起了房企的拿地情绪。

从地块的分布情况上看，7宗出让地块中，仅有2宗来自非限购区域，全以底价成交，其中龙湖以2.077亿元摘下郫都区犀浦街道21亩纯住宅用地。剩余的5宗地块，也只有成华区4.23万平方米宅地是底价成交的。

观点新媒体观察，本次成都土拍，房企对限购区域的追捧热情不减，所有产生溢价的地块均是从竞拍开始不久后，便拉升至触顶价。其中，成交价最高的金牛区6.11万平方米宅地，由中国电建地产以16.48亿元竞得，成交价1.35万元每平。

中旅集团在本次土拍也有所斩获。该司以10.1亿元的价格竞得成华区3.11万平方米地块，溢价率14.79%，成交价1.63万元每平。

而对于天府新区的两宗溢价地的争夺，两宗地块竞得者背后的实控人都十分“神秘”。拿地之后，市场不断有声音在猜测着“影子”的背后是谁。

据观点新媒体了解到，天府新区正兴街道3.18万平方米地块的竞得者为佛山市南海雅置投资有限公司，根据股权穿透得知，该司的大股东系广东华创化工，后者为华创集团的核心支柱企业。

上述地块的摘地企业，不仅有着一位来自保利系背景的自然人股东，持股比例10%。且该人士还为企业的法定代表人。除此之外，南海雅置大股东与和保利关系匪浅，双方在佛山合作过南海之眼、南海之门等项目，共同持有佛山市保利华创房地产开发有限公司股权。

市场有消息指出，南海雅置已将今年4月于杭州余杭区竞得地块的项目公司股权质押给保利发展。而经过查阅发现，目前保利对该地块的权益为99%，获取项目方式为合作。

值得一提的是，上述企业还将竞得的广州史上第二贵地块——广州天河员村21.85亿元地块“分享”给保利。根据保利披露的公告显示，目前公司对广州天河员村开发权益为80%，所承担地款17.48亿元。

由此不难看出，南海雅置虽然为广东华创化工下属企业，但更多的时候扮演的是华创与保利合作的媒介，而本次成都竞得的地块大概率后期也会引入保利，且为项目的操盘方和权益方。

相较于保利“南海雅置”扩储这条明线，天府新区另一宗地块的竞得方则是“藏”的更深。

据悉，天府新区2.45万平方米地块由杭州坤航企业管理有限公司竞得，成交总价约6.25亿元，成交价为1.28万元每平米，溢价率14.29%。该企业是杭州坤山企管子公司，股权穿透最终来到两名自然人，实际控制企业疑似浙江坤兴建设集团。

保利投拓局

作为当年房地产行业的龙头房企代表，“招保万金”四大金刚之中，保利发展可以说是今年在土拍市场中最活跃的了。

除了积极与南海雅置进行“合作”，今年前三季度，保利自身也在各地市场中淘到了不少新储备。据保利每月披露的项目投拓情况，从2022年12月至今年10月9日，该司累计新拓土地76宗，通过合作、拍卖、招拍挂市场、联合挂牌等方式竞得土地约309万平方米，花费土地款975亿元。

观点新媒体了解到，今年6月是保利的丰收月。该司在该月度完成累计23宗地块的新拓，涉及地块面积达113.46万平方米，计容建面更是来到了超207万平方米，需支付土地款项达267.69亿元。

值得一提的是，在保持较高强度的土地投资的同时，保利发展在该月度的土地投资仍保持较高的权益比例，平均值为75%。

从具体的新增土储结构上看，保利发展更倾向于广泛涉猎重点城市，投资集中度上聚焦一二线城市和区域。但上半年众房企的投资策略均集中在这部分城市，因此竞争十分激烈，导致热门地块摇号中签率较去年明显降低，致使房企们频频使用“影子”公司，力求拉高自身中签可能。

在城市上，保利发展重点布局了广州、南京、北京、佛山以及上海等区域。其中，加大了对成都、苏州等城的投资强度。据统计，广州单城累计投入土地款项185亿元，占总投拓金额的近2成。

由于保利发展披露的相关土地情况，包含去年12月的情况，而在去年末该司与以95.81亿拿下的天河AT0507033地块。若是剔除该地块影响，广州单城的投资金额仍有89.2亿元，占比降至10.15%。

对于粤港澳大湾区的投资，保利发展虽然于深圳市场的投入相对欠缺，但继续锚定佛山的市场，持续补仓。1-9月，该司累计于佛山新获土地超20万平方米，拿地金额超76亿元，投入远超其他二线城市，甚至超越部分二线城市。

除此之外，对长三角和环渤海区域的投资加速，也是今年保利发展拿地的显著特征，其中以南京、北京、上海、苏州、石家庄、大连等城市为主。

数据来源：企业公告、观点指数整理

除了保持积极的投拓策略，面对市场低迷的环境，保利发展的销售表现上韧性十足，成为了逆市增长的“少数派”。

数据来源：企业公告、观点指数整理

2023年1-9月，保利发展实现签约面积1918.59万平方米，同比减少0.10%；实现签约金额3351.53亿元，同比增加4.70%，对应销售单价为1.74万元每平方米，在“淡市”中实现单价水平的提升。

单月销售方面，今年3月是保利发展的业绩爆发期，单月实现销售金额503.01亿元，销售面积243.49，且该月份也是目前单价最高水平，录得2.07万元每平方米；而1、7、8月份销售走势较为低迷，在平和均线下游走。

根据观点指数发布的“2023年1-9月房地产企业销售表现”研究成果显示，在权益销售金额之中，保利发展仍稳居房企销售排行榜首，但紧随其后的中海地产正不断缩小二者间的差距。

在同行选择放缓投资的去年，保利发展实现逆周期扩储，一定程度上实现了对高能级城市的错峰投资。而从今年的情况上看，该司依旧没有放缓步伐，反而越战越勇，欲求继续坐稳多维度的房企之最。